Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları

Kira sözleşmelerinin yenilendiği dönemlerde ev sahipleri ile kiracılar arasında en sık yaşanan uyuşmazlık, kira bedelinin ne kadar artırılabileceğidir. Türk Borçlar Kanunu bu konuda net bir üst sınır öngörür; ancak uygulamada asıl karışıklık sınırın kendisinde değil, hangi oranın, hangi döneme bakılarak uygulanacağındadır.

Yasal üst sınır: on iki aylık TÜFE ortalaması

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki bedel, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenir.

Buradaki ayrım önemli: ölçüt, TÜİK’in o ay açıkladığı yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. İkisi çoğu zaman birbirinden farklı çıkar ve karışması, tarafların iyi niyetle yanlış rakamda anlaşmasına yol açar.

Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa dahi, bu sınırı aşan kısım geçersizdir.

Hesap nasıl yapılır

Uygulaması göründüğünden basittir. Diyelim ki kira bedeliniz aylık 20.000 TL ve yenileme ayında açıklanan on iki aylık ortalama değişim oranı %42:

• Artış tutarı: 20.000 × 0,42 = 8.400 TL
• Yeni kira bedeli: 20.000 + 8.400 = 28.400 TL

Sözleşmede “%55 artış” yazıyor olsaydı bile ödenmesi gereken yine 28.400 TL olurdu; aradaki fark talep edilemez.

Gecikmiş ödemelerde işleyecek faizi merak ediyorsanız faiz hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Sözleşmede artış oranı yazmıyorsa

Yenilenen dönemde uygulanacak oran konusunda bir anlaşma yoksa kira bedeli, yine yasal sınır aşılmamak kaydıyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Bu durumda kira tespit davası gündeme gelebilir.

Sözleşmede oran yazmaması, ev sahibinin dilediği artışı yapabileceği anlamına gelmez. Uygulamada en sık karşılaşılan yanlış inanışlardan biri budur.

Beş yılını dolduran sözleşmeler

Kira ilişkisi beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa durum değişir. Yeni kira döneminde taraflardan biri kira tespit davası açabilir ve hâkim bu davada yalnızca TÜFE’ye bakmakla yükümlü değildir; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de birlikte değerlendirerek bedeli belirler.

Bu, uzun süreli kira ilişkilerinde bedelin piyasa seviyesinin çok altında kalmasını dengelemek için öngörülmüş bir istisnadır.

Kiracı fazla artışı ödemek zorunda mı

Hayır. Ev sahibi sözleşmeye dayanarak veya sözlü olarak yasal sınırı aşan bir artış talep etse dahi, kiracı yalnızca yasal orandaki artışı ödemekle yükümlüdür.

Fazladan ödenmiş tutarlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak burada bir uyarı gerekir: fazla ödemeyi yıllarca itirazsız sürdürmek, sonradan geri alma talebini zorlaştırabilir. İtirazın zamanında ve yazılı olarak yapılması önemlidir.

Sık karşılaşılan üç hata

Yanlış oranı esas almak. Yıllık enflasyon ile on iki aylık ortalama değişim oranı farklı sayılardır; hangisinin uygulanacağı kanunda yazılıdır.

Artışı yanlış aydan başlatmak. Ölçüt, sözleşmenin yenilendiği ay itibarıyla açıklanmış olan orandır. Takvim yılı başı değil, kira yılı esastır.

Anlaşmayı yazılı hâle getirmemek. Sözlü mutabakat sonradan ispatlanamaz. Yeni dönem bedeli üzerinde anlaşıldıysa bunun yazılı bir belgeye bağlanması, ileride doğacak uyuşmazlığı baştan önler.

Taraflar anlaşamazsa

Ev sahibi ile kiracı yeni dönem bedelinde anlaşamazsa, taraflardan biri kira tespit davası açarak bedelin mahkemece belirlenmesini isteyebilir. Bu dava sözleşmenin feshi anlamına gelmez; yalnızca bedel belirlenir, kira ilişkisi devam eder.

Dava açılması hâlinde ödenecek harç konusunda dava harcı hesaplama aracımızdan yaklaşık bir fikir edinebilirsiniz.

Kira artışı, kira tespiti ve tahliye süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi için gayrimenkul hukuku çalışma alanımıza göz atabilir, dosyanız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza ilişkin hukuki tavsiye niteliği taşımaz.